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神戸市兵庫区 Sマンション 調査診断

今回は以前よりお付き合いさせていただいております不動産会社様から外壁の修繕工事のご依頼をいただき、現場調査を行いました。

 

今回診断を行いました物件ですが、築25年の鉄筋コンクリート造と、その隣にサイディング張りのお住まいがあり、そちらは築15年程となっておりました。

 

鉄筋コンクリート造ですと、築年数が経ってきますと、壁自体の防水性能が低下し、吸水が起こってしまいます。

吸水が進みますと、内部の鉄骨が水分により錆が発生してしまい、鉄は錆びますと膨張致しますので、内部から外部を割ってしまいます。

そうなりますと、その割れた箇所から水が侵入し、お住まいへと漏水してしまいます。

 

RC(鉄筋コンクリート)はReinforced Concreteの略で直訳すると「補強されたコンクリート」という意味です。主に柱や梁、床・壁が鉄筋とコンクリートで構成されていて、鉄筋を組んだ型枠にコンクリートを流し込んで固めたものを指します。

 

コンクリート外壁用の塗料には、主に撥水効果を付与する「撥水剤」、表面を保護し、風化を防止することができる「カラークリヤー塗料」、建物の動きに追随し水の浸入を防ぐ「弾性塗料」の3種類があります。

 

 

この建物はアパートとして使用されており、数カ月前に屋上から雨漏れがしたため、屋上の防水工事を行ったそうですが、それでも雨漏れが止まらなかったようです。

 

  

 

診断を行いますと、外壁にひび割れが多く発生しており、屋上の防水だけが原因ではないと考えられる状態でした。もちろん屋上の防水も重要となりますが、外壁の劣化具合では、そちらも補修を行わなければ意味がない場合がありますので、注意が必要です。

 

ひび割れは放置すると、最悪の場合水が浸入するなどして建物内部を腐食させてしまう危険性があり、状況によっては大規模な補修工事が必要になる場合もあります。

 

コンクリートのクラックは二つに分類されます。

 

一つはヘアークラックと呼ばれるもので、幅0.3mm以下、深さ4mm以下のひびのことです。コンクリートが膨張したり、逆に乾燥して収縮したりしたときに表面に生じるもので、特に構造には影響しません。ですが、ヘアークラックが発生しているということは塗装が劣化してきている証拠でもありますので注意が必要です。

 

もう一つは構造クラック、貫通クラックと呼ばれるもので、表面から裏面まで貫通しているクラックのことです。幅0.3mm以上、深さ4mm以上あるひびの場合は構造クラックの可能性が高く、雨水が入り込んで鉄骨の錆びの原因になったりします。

 

幅1mm以上のクラックは建物の構造に問題がある危険性もある上、放置するとさらにひび割れが広がってしまう可能性が高いです。早めに補修する必要があるため、一度専門家に見てもらうといいでしょう。

幅3mm以上のクラックはかなり進行してしまっており、内部に水が浸入していることが予想できる状態です。外壁からの雨漏りを防ぐためにも、今すぐの補修が必要です。

 

開口部回りに発生しているクラックは、建物に負荷がかかっていることが原因で発生する場合が多く、早めのメンテナンスが必要です。

 

 

サイディング張りの物件では、サイディングボード同士の間にあります、コーキングの劣化が見られ、断裂しており下地が見えている箇所が多くありました。

 

こちらの物件ですが、一度塗装を行っている形成がありましたが、コーキングの目地に沿って表面塗膜がかなり変色しておりました。これを「ブリード」といいます。

 

昔はこのようにブリードするコーキング材がほとんどでしたが、近年では、「ノンブリード」のコーキング材が多く出ております。こちらを使用することで、コーキング材の上に塗装が可能となりました。

 

美観性等を重要視されている方ですと、塗装をしてもらう際に、細かいようですがコーキングの種類等などの説明を受けることも重要です。

 

また、屋根に関しましては、スレート屋根となっておりました。

 

スレート屋根は、その成分のほとんどがセメントとなっている為、表面に施されている塗装が劣化してしまいますと、素材自体吸水性の高いものとなる為、劣化してしまいます。

 

吸水により劣化してしまいますと、苔の発生や割れにより瓦自体の破損、落下による通行人の方への直撃や、屋根を押さえております釘を伝って家の中に漏水するケースがあります。

 

屋根の下には、ルーフィングという防水シートが施工されていますので、屋根の吸水から雨漏れをすることはほとんどありませんが、屋根を止めている釘に関しましては、ルーフィングや野地板を突き破って施工されており、屋根裏を見てみますと釘の先が見えています。ですので、その釘を伝って水が侵入する場合があります。

 

今回屋根からの漏水はありませんでしたが、築年数を考えますと塗装時期は迎えられており、また先の台風により屋根に施工されておりますアンテナが倒れておりました。

アンテナに関しましては、現在使用しておりませんので、工事を行う際に、撤去をしてほしいとのご要望もいただきました。

 

いざ工事が始まってから、追加でこのような事がありましたので、費用がかかりますといわれても、皆様なかなか納得できませんよね。

事前に現場調査をしっかりと行う事で、お住まいになられている方や管理されている方でも気が付かない事をプロの目から見てお伝えさせて頂きます。

 

ですので、お住まいの事で何か気になる事がありましたら是非一度、御連絡下さい。