アパートなどの、賃貸物件を所有している人が外壁塗装をすると、かなりの費用がかかります。
この外壁塗装費用は、減価償却として計上できるのでしょうか。
また、減価償却と修繕費のどちらにしたほうがいいのか、耐用年数はどれくらいなのかなど、気になることを調べてみました。

□賃貸物件の外壁塗装

賃貸物件を外壁塗装すると確定申告が必要になりますが、この際、どのような目的で外壁塗装するかによって申告する項目が変わります。

＊減価償却

外壁塗装をする場合に、その費用を減価償却することができます。
この場合は勘定科目が建物となり、それにかかった費用を減価償却することにして、何年かかけて経費として計上していくわけです。

この場合は、外壁塗装が資本的支出とみなされることが重要ですが、このためには、建物そのものの価値を高めるため、外壁のデザインを変えるための外壁塗装でなければなりません。
また、これには建物の耐久性を高めるための塗装も含まれます。

＊修繕費

賃貸物件の外壁塗装が修繕費として計上されるのは、塗装費用を経費として、一括で計上するための確定申告の項目です。
修繕費とみなされるのは、傷んだ建物を維持したり復旧させるための外壁塗装です。
たとえば、雨水の侵入を防いだり、外壁の割れや剥がれなどの修繕がこれに当たります。
また、災害で傷んだ部分を修繕するために、外壁の割れや剥がれを補修する場合も修繕費に該当します。

□減価償却のメリットとデメリット

＊メリット

減価償却のメリットは、法人税上は経費を毎年計上する必要がないことです。
また、赤字の年も経費を計上する必要はありません。
これは、収入が安定しない場合は、あとからでも柔軟に対応できるということになるので、覚えておくといいでしょう。

さらに減価償却すると賃貸経営の収益を調整できるので、事業融資の審査が通りやすいというメリットもあります。
また、賃貸物件の収益がある場合は、節税対策としても使えます。
この場合は、賃貸物件から収益があるので、そこから経費を支払えるからです。

＊デメリット

デメリットは、年度ごとに計上できる経費の上限が決まっていることです。
また、赤字の年に減価償却を持ち越すと、金融機関から減価償却不足を指摘されることもあります。
この場合は不足分を控除して審査されることになるため、融資審査にプラスとはなりません。

□修繕費のメリットとデメリット

修繕費の場合は、外壁塗装を行った年度に、経費の全額を計上できます。
つまり、その年度は節税ができるということです。
デメリットは、賃貸収益がないと銀行から追加融資を断られる場合があることです。

特に、修繕費として一括計上した年度にほとんど収益がないと、営業不振とみなされるおそれがあるので注意しましょう。
前述しましたように、外壁塗装の目的によって減価償却か修繕費か決まりますが、その年度の収益によって、どちらの塗装にすると得かということを判断する必要があります。

□外壁塗装の償却期間

外壁塗装費を減価償却として処理する場合は、償却期間が重要です。
償却期間というのは、経費を何年に分けて計上していくかということです。
通常、賃貸物件の外壁塗装の償却期間は、塗装する物件の耐用年数によって決まります。

耐用年数は、建物の種類によりおおよそ決まっています。
鉄骨鉄筋コンクリートや鉄筋コンクリートでは、住宅の場合47年、事務所の場合は50年です。
骨格材の肉厚4mm超の金属造りだと、住宅用は34年、事務所用は38年です。

骨格材の肉厚3mm超4mm以下の金属造りの場合は、住宅用で27年、事務所用が30年です。
また、木造モルタルの場合は住宅用が20年、事務所用で22年です。

□外壁塗装の減価償却の具体例

外壁塗装費を減価償却する場合に、建物の構造上の問題や、費用の計上などについて判断に迷うこともあるかもしれません。
次に、参考にできる具体的な事例をいくつか挙げてみましょう。

＊建物の一部が賃貸の場合

6階建ての建物で、1階が事務所でその上が住居という雑居ビルがあります。
この場合、建物の耐用年数は事務所なのか住宅なのかで変わります。
このようなケースではどうなるのでしょうか。

実は、1つの建物の耐用年数は、税務上は1つだけと決まっています。
このため、上記の例のように1つの建物が複数の用途に使われている場合は、主な用途の耐用年数が適用されることになっています。
上記の場合は1階だけが事務所であとは住居ですから、6分の5が住居なので主な用途は住宅用であるとみなされます。

そのため、このケースでは住宅用の耐用年数が適用されるわけです。
2つ以上の用途で使われている建物の耐用年数は、このように判断できます。
ところで、1つの建物の耐用年数は、税務上は1つだけというのには例外があります。

たとえば、建物の一部を劇場として利用している場合などは、劇場の部分と他の部分を分けて、劇場は劇場の場合の耐用年数、他の部分はその用途に合った耐用年数が適用されます。
このような例外はケースバイケースで判断することになるので、所有する物件が例外に当たる可能性がある場合は、自治体に問い合わせてみるといいでしょう。

＊新規事業のために購入した中古物件の外壁塗装

新規事業のために中古物件を購入して外壁塗装をした場合は、外壁をきれいにするための塗装なので、修繕費に当たると考える人もいるかもしれません。
しかし、新規事業用に中古物件を購入すると、外壁塗装の費用は取得価額と見なされるので、減価償却できます。
新規事業のための中古物件を購入する際には、ぜひ参考にするといいでしょう。

□減価償却を使った節税

減価償却をうまく利用すると、節税効果が生まれます。
減価償却が適用されるものはいろいろありますが、外壁塗装も対象です。
減価償却を使った節税には3つのパターンがあります。

＊経費を増やす

必要経費を増やして、収益の中から利益分を減らすやり方です。
減価償却費も経費なので、この方法が使えます。
しかし、経費を増やすということはお金を使うわけですから、結局手元からお金が出ていくことになります。

そのため、やりすぎると利益がなくなり、利益が減れば営業不振とみなされますから、融資を受けづらくなるなどのデメリットがあります。
ちなみに、この場合に経費として認められるのは、あくまでも不動産投資のための経費ですから、何でも経費に計上できるわけではありません。

＊控除を増やす

青色申告特別控除や、小規模企業共済等掛金控除などを利用して行う節税です。
青色申告には承認申請手続きが必要なので、前もってやっておきましょう。

＊税率を下げる

家族を役員にしたり、法人化して収益を分散させたりして税率を下げる方法です。
このためには、不動産を購入する前に準備を進める必要があります。
個人で不動産を購入してから法人化すると、よけいな税金がかかって、かえって持ち出しが多くなるので注意しましょう。

□定額法と定率法

減価償却には、定額法と定率法という2つの計算方法があります。
定額法は毎年一定金額を減価償却するものです。
一般的に定額法が使われることが多く、個人や個人事業主の場合は定額法しか使うことができません。

定率法は毎年同じ率で減価償却する方法です。
この方法だと、初年度がもっとも償却額が高く、年度が進むにしたがって少なくなっていきます。
法人の場合は定率法による償却しか認められませんが、平成10年4月1日以降に取得した建物に限っては、定額法が適用されます。

□まとめ

賃貸物件を外壁塗装すると確定申告が必要になりますが、この際申告する項目には減価償却と修繕費があります。
減価償却のメリットは、法人税上は経費を毎年計上する必要がないことです。
デメリットは、年度ごとに計上できる経費の上限が決まっていることです。

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