大規模修繕工事という言葉を聞いたことがあるでしょうか。
マンションの管理組合員や修繕委員会のメンバーにとって、大規模修繕工事についての理解は避けて通れないことも考えられます。
大規模修繕費についての知識を身に着け、より正確に不動産の運営をしたいですよね。

しかし、多くの方々がこの大規模修繕について、規定がわかりにくいためお悩みの方もいらっしゃることと思われます。
そこで今回は、大規模修繕工事の全体的な流れ、費用の見積もり方法、さらには選定基準について解説します。

◻︎大規模修繕工事の基本とは

大規模修繕工事は、マンションの資産価値や居住性を維持するために不可欠なプロセスです。
一般的には12から15年の周期で行われることが多く、その間に建物の劣化を防ぐための多様な工事が施されます。
周期を理解することで、修繕積立金の計画もスムーズに進行しますよ。
大規模修繕工事は費用が高額になる傾向があります。
そのため、工事が始まる前から修繕積立金を計画的に積み立てましょう。

積立金は管理費とは別に毎月収められ、その資金が工事費用に充てられます。
外壁塗装、タイルの補修、防水工事、鉄部の塗装など、多くの工事が一度に行われます。
工事はそれぞれ異なる専門性が求められるため、適切な施工会社の選定が必要です。

また、大規模修繕工事は、単に建物を綺麗にするだけでなく、マンション全体の資産価値を維持する役割も果たします。
工事を適切に行うことで、将来的な価格低下を防ぐことができます。
大規模修繕工事は多くの要素を含む複雑なプロジェクトです。

しかし、その全体像を把握することで、より効率的かつ安心して工事を進めることができるでしょう。

◻︎大規模修繕の一般的な流れとその重要性

大規模修繕工事は、単なる建物の修復以上の意味を持つプロジェクトです。
このプロジェクトの成功の鍵は、その一般的な流れと各ステップでの緻密な計画にあります。
では、その流れとは何か、そしてなぜそれが重要なのでしょうか。
以下では、その流れやそれらが重要である理由についてご紹介しますので、ぜひ参考になさってください。

＊修繕委員会の発足

修繕委員会は、大規模修繕工事の指揮塔となる組織です。
管理会社からの提案を受け、修繕の方針を決定する重要な役割を果たします。

しかし、この時点で「すぐに工事を行うべきか」という基本的な問いに答える必要があります。
外部専門家の起用も検討し、透明性と客観性を確保することが求められます。

＊現状把握と劣化診断

次に、マンションの現状を把握し、劣化診断を行います。
この診断が不正確であれば、後の工事計画全体が狂ってしまう可能性があります。
「修繕積立金の残高はいくらか」「どのような修繕が必要か」といった点も同時に考慮しましょう。
管理会社だけでなく、第三者の意見も取り入れることで、より確実な判断ができます。

＊予算と工事計画の検討

劣化診断の結果を基に、予算と工事計画を検討します。
この段階で「その金額は妥当か」「不要な修繕項目は含まれていないか」といった疑問を解消することが重要です。

また、発注方式もこのタイミングで決定します。
設計監理方式と責任施工方式、それぞれにはメリットとデメリットがありますので、慎重な選定が求められます。
大規模修繕の一般的なフローは、単に「壊れたものを修理する」以上の複雑なプロセスを含んでいます。
それぞれのステップでの慎重な検討と計画が、最終的な成功に繋がりますよ。

この流れを理解し、適切に行動することで、大規模修繕工事はスムーズに進行し、最終的にはマンション全体の価値を高めることができるでしょう。

□工事の進行とチェックポイント

大規模修繕工事は、以下のような順番で進められます。

1.外部化仮設足場の組み立て
2.外壁の下地補修とタイル補修工事
3.シーリング工事
4.洗浄工事
5.外壁と鉄部の塗装工事
6.屋上防水工事
7.開封廊下、階段、バルコニーの床の防水工事
8.完成検査の実施
9.仮設足場の解体

会社や各建物の状態によって大規模修繕工事の手順は異なりますが、一般的には上記のようなステップで工事が行われます。
工事途中で不具合やトラブルが発生していることも考えられるため、足場を書いたおいする前に一度確認しておくと安心です。

□大規模修繕時の組合員とのコミュニケーション

大規模修繕工事は、その名の通り規模が大きく、多くのステップが含まれる複雑なプロジェクトです。
このようなプロジェクトでは、工事の実施フェーズが特に重要な局面とされますが、その後のフォローもまた、次回の大規模修繕に向けての重要なステップとなります。
この後のフォローが不十分であれば、次回の修繕計画が狂ってしまう可能性もあるため注意しましょう。
住民の信頼を失い、マンション全体の価値が下がる危険性もあります。

＊工事の実施

工事の実施段階では、事前に策定された修繕計画に基づき、具体的な作業が行われます。
この段階では、修繕委員会と管理会社が密接に連携し、専門家や業者ともしっかりとコミュニケーションを取りましょう。
予期せぬ問題やトラブルが発生する可能性も考慮に入れ、その対応策も事前に準備しておくことが望ましいです。
住民に対しては、工事の進捗状況を定期的に報告し、何が行われているのかを透明にすることで、安心してもらえますよ。
さらに、工事中の安全対策や騒音、振動への対策も住民に明示することで、不安を和らげます。

＊工事完了後の検査

工事が完了した後は、その品質をしっかりと確認するための検査をしましょう。
品質の検査は、管理会社だけでなく、第三者機関によるものがおすすめです。
第三者機関による検査が行われる理由は、より公平で客観的な評価を得るためです。
そして、検査結果に基づいて、必要な修正工事や追加工事が行われる場合もあり、その費用と時間も考慮に入れる必要があります。
検査とその後の修正作業が適切に行われることで、後に生じる可能性のあるトラブルや訴訟リスクを大幅に減らせます。

＊工事後のフォローと次回修繕への備え

工事が無事に完了したら、次は工事後のフォローと次回の大規模修繕に向けた計画を考える段階に移ります。
修繕後の建物の状態を定期的にチェックし、必要なメンテナンスを行いましょう。

さらに、修繕積立金の再計算を行い、次回の修繕に備える財政計画を立てます。
今回の修繕で得た知見やデータをしっかりとドキュメンテーションすることで、次回の修繕計画に生かすための資料として活用できますよ。
住民への報告会を開き、今回の修繕の成果と次回の計画について説明することも重要です。

大規模修繕工事は、一度終わったとしてもその後の管理と次回への備えが必要です。
長期的な安心と快適性、そして建物価値の向上を実現することが、大規模修繕工事の真の目的といえるでしょう。

□まとめ

今回は、大規模修繕工事について解説しました。
建物を安全かつ綺麗に保つためには、定期的なメンテナンスの一環として大規模修繕工事が不可欠です。
この記事で紹介したステップを参考に、大規模修繕工事を行ってみてください。
大規模修繕工事を行う際は、専門の会社に相談し、不安を解消しながら行うことが大切です。

また、次回の修繕に向けて記録を残しておくこともおすすめですよ。
西宮市周辺で 何か不安なことや疑問がある方は、ぜひお気軽に当社までお問い合わせください。

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